מהו תקן 22 ואיך הוא יכול לעזור לרוכשי קרקעות חקלאיות?
 מהו תקן 22 ואיך הוא יכול לעזור לרוכשי קרקעות חקלאיות?
 
בעשור האחרון חלה עלייה ניכרת בהיקף המסחר בקרקעות החקלאיות בישראל. משקיעי נדל"ן רבים רואים ברכישת קרקע חקלאית את אחד האפיקים האטרקטיביים מתוך תקווה כי הקרקע החקלאית תופשר לבנייה ותניב רווחים של מאות אחוזים. אומנם, קרקע חקלאית להשקעה היא הזדמנות מצוינת לתשואה גבוהה, אך לרוב המשקיעים אין את הידע ואת הכלים הדרושים להערכה של שווי הקרקע והם סומכים על הנתונים שמציגים להם הגורמים המשווקים. לא אחת מופתעים הרוכשים לגלות כי קיים פער אדיר בין פוטנציאל הרווח שהציגו המשווקים לבין המצב בפועל.


 
תקן 22, שנכנס לתוקף ב- 1.12.2014, הוא תקן שגובש בשיתוף פעולה בין משרד המשפטים לבית הרשות להגנת הצרכן. מטרת התקן היא לשפר את המידע המוצג לרוכשים ולתת להם כלים יעילים לבדוק את הסיכונים ואת הסיכויים הגלומים ברכישת הקרקע.
 

 
רוצים לקנות קרקע חקלאית – מושגים שחשוב להכיר
 
 
כמו כל השקעה אחרת, גם השקעה בשוק הנדל"ן החקלאי מחייבת ידע מקצועי והפעלת שיקול דעת. לפני שאתם רוכשים קרקע חקלאית חשוב להכיר את המושגים הבאים ולהבין את העקרונות המניעים את שוק הנדל"ן החקלאי.
 
קרקע חקלאית היא קרקע שייעודה התכנוני הוא לשימוש לצרכי פעילות חקלאית בלבד. הייעוד התכנוני של הקרקע, כפי שמתפרסם בתוכנית המתאר, אינו נחשב להמלצה, אלא לתקנה חוקית ומחייבת וכל שימוש אחר בקרקע מהווה עבירה על חוקי התכנון והבנייה ועשוי להביא לקנסות, לביצוע צווי הריסה ואמצעי ענישה נוספים.
 
הפשרת בנייה הוא תהליך בירוקראטי ארוך הכרוך גם בעלויות כספיות גבוהות הנדרשות מבעלי הקרקע. הסמכות לשינוי הייעוד של הקרקע החקלאית נתונה בידי מספר גופים מקומיים וארציים המופקדים על תחום התכנון ההנדסי בישראל.
 
 יש מספר מסלולים אפשריים לשינוי ייעוד הקרקע. כאשר המדינה או הרשות המקומית יוזמת הפשרת קרקעות, בדרך כלל באדמות מינהל, הן מעבירות את התוכנית לאישור   בוועדה המחוזית או במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בדרך כלל בהליך מזורז. אך מרבית הפשרת הקרקעות מתבצעת על ידי יזמי נדל"ן אם כבעלי הקרקעות או כנציגים מטעם הבעלים.
 
יזמי הנדל"ן מכינים תוכנית הנדסית המשרטטת את הייעוד המבוקש של הקרקע ומגישים את הבקשה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וועדה שבה חברים אנשי מקצועי ובעלי תפקידים ברשות המקומית.
 
 החלטת הוועדה המקומית מושפעת ממספר גורמים, כשהגורמים העיקריים הם פרטי תוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית ועמדת הרשות המקומית. הוועדה המקומית רשאית לדחות את התוכנית, לאשר אותה או להחזיר אותה ליזם בצירוף בקשות לתיקונים ולשנויים.
 
תקופת הפקדה – אם החליטה הוועדה המקומית לאשר את התוכנית היא "מפקידה" אותה, מפרסמת אותה לעיון הציבור, ומאפשרת לבעלי עניין להגיש התנגדויות לתוכנית. בתום תקופת ההפקדה מתכנסת שוב הוועדה המקומית ודנה בהתנגדויות שנשמעו. אם הוועדה מאשרת את התוכנית בתום הדיון השני היא מעבירה אותה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. 
 
 
ועדה מקומית לתכנון ולבנייה – מדינת ישראל מחולקת לשישה מחוזות, מחוז הצפון, מחוז הדרום, מחוז ירושלים, מחוז המרכז, מחוז חיפה ומחוז השפלה. בכל מחוז פועלת ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה. התהליך בוועדה המחוזית דומה לתהליך בוועדה המקומית, דיון ראשון, שלב הפקדה ודיון שני. ברוב המקרים הוועדה המחוזית מוסמכת  לאשר באופן סופי את שינוי ייעוד הקרקע.
 
מסחר בקרקעות חקלאיות - הבסיס למסחר בקרקעות החקלאיות הוא הציפייה כי הייעוד התכנוני של הקרקע ישתנה והקרקע תוסב מקרקע חקלאית לקרקע המאושרת לבנייה בתהליך הפשרת בנייה. הפער בין הרווח הגלום בשימוש בקרקע לצרכי חקלאות לבין הרווח הגלום במכירת הקרקע לבנייה גורם לכך שהפשרת קרקע חקלאית מביאה לעלייה דרמטית בערך הקרקע.
 
מאחר ותהליך ההפשרה של הקרקע מורכב ממספר שלבים, בכל מצב שבו התוכנית עוברת שלב קדימה, אישור השלב הקודם מביא לעלייה בערך הקרקע מתוך הנחה כי אישור של כל שלב מגדיל את הסיכויים כי הקרקע תופשר לבסוף. המעבר בין השלבים מזמן למשקיע תחנות יציאה למימוש ההשקעה וגריפת רווח גם בלי להמתין לסיום תהליך ההפשרה.
 
 
 
תקן 22 – הכלי שבעזרתו יוכל כל משקיע לאמוד את כדאיות הקנייה  
 
תקן 22 הוא שמו של תקן שמאות חדש המכתיב שורה של כללים המחייבים את שמאי המקרקעין כאשר הם עורכים שומה עבור קרקע שאינה מאושרת לבנייה.
 
בעשור האחרון החלה עלייה גדולה במחירי הנדל"ן אשר לא פסחה גם על המסחר בקרקעות החקלאיות. מאחר וצרכן אינו יודע איך להעריך את שווי האדמה החקלאית ואת סיכויי ההפשרה, הוא ניזון מהמידע שמציג לו המשווק. צרכנים רבים מתפתים לרווחים הגבוהים שמציגים המשווקים ורוכשים אדמות חקלאיות במחירים הגבוהים בהרבה מערכן האמיתי. נוסף על כך,רוכשי האדמות אינם יודעים לשקלל את העלויות הצפויות במקרה של הפשרה כמו מיסים, היטל השבחה והפקעות הצפויות לצורכי ציבור.
 
תקן 22 מניח בפני ציבור הרוכשים כלי נגיש וברור שבאמצעותו הם יוכלו להבין ולהעריך את הנכס החקלאי המוצע למכירה. זהו כלי שיציג בפני הרוכש הפוטנציאלי מידע מלא, שקוף, אמין ואובייקטיבי. כך הם יוכלו להיוודע לסיכויים ולסיכונים שברכישת הנכס ולקבל החלטה מושכלת בהתאם לנתונים ובהתאם לצרכי הרוכש.
 
 התקן קובע כי כאשר שמאי המקרקעין מתבקש על ידי כל גורם לכתוב דו"ח שומה לנכס עליו לכלול את הנתונים הבאים:
 
 
  • על שמאי לכלול בשומת הקרקע את ערך הקרקע במצבה הנוכחי כאשר היא עדיין אינה מופשרת לבנייה.
 
  • על השמאי לבחון את התוכנית המוצגת על ידי הגורם המשווק באשר לשינוי הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע המאשרת לבנייה. על השמאי לפרט את כל השלבים השונים בתהליך שינוי הקרקע, ועדה מקומית, ועדה מחוזית ועוד, לבחון את הסבירות שכל שלב יתקיים, לאמוד את פרק הזמן עד להשלמת כל השלבים ואת העלויות הכספיות הצפויות עד להפשרה.
 
  • אם לאחר הבדיקה המקצועית שיבצע השמאי הוא יעריך שקיימת סבירות מספקת לשינויי ייעוד הקרקע ולהפשרתה לבנייה הוא יכלול בשומה אומדן לגבי שווויה של הקרקע כאשר היא תהיה מאושרת לבנייה.
 
  • אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש תוכנית ההפשרה הוא לא יקבע את שווי הקרקע התיאורטי לאחר ההפשרה, אלא רק את השווי בסטאטוס הנוכחי של הקרקע כאדמה חקלאית.
 
אל תקן מספר 22 נוספו מספר תקנות. תקנה מספר 2 מציעה כי כל גורם המשווק או מפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה יגלה לצרכן בשלב השיווק או בכל פרסומת מטעמו כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. התקנה מחייבת את המפרסמים במדיות הכתובות להבליט באותיות גדולות ובולטות את הגילוי כי הקרקע אינה זמינה לבנייה.
 
תקנה מספר 3 מציעה כי כל מי שמוכר או מחכיר קרקע שאינה זמינה לבנייה חייב למסור    לצרכן בכתב שומת מקרקעין הערוכה לפי תקן 22.
 
 
מהי התחזית לשנת 2017- 2018
 
נכון להיום, שוק הקרקעות החקלאיות אטרקטיבי למשקיעים ולאור נתוני הנדל"ן אפשר להעריך כי השקעה בקרקע חקלאית תהיה השקעה אטרקטיבית גם בשנים הבאות בשל מספר סיבות.
 
  • רמת הכדאיות באפיקי השקעות אחרונות תישאר נמוכה גם בשנים הבאות. הריבית בבנקים תמשיך להיות נמוכה ובשל היחס בין הסיכון שבהשקעה בשוק ההון לבין התשואה הפוטנציאלית, גם ההשקעה בשוק ההון לא תשתלם למשקיע הקטן או הבינוני.
 
  • המחסור בקרקעות זמינות לבנייה והמאמץ המתמשך של הממשלה להגדיל את היקף הבנייה למגורים עשויה להביא לגמישות בהחלטות על הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה.
 
 
 
עו"ד נעמי זמרת, יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, בירכה את קבלת התקן החדש ואמרה כי תקן זה הוא בעל חשיבות ציבורית גבוהה, תקן המניח בפני הציבור הרחב כלי נגיש וברור שבאמצעותו הוא יוכל להבין היטב מהו המוצר הנמכר לו ומהם הסיכויים והסיכונים המלווים את הקנייה. עו"ד זמרת ביקשה להדגיש כי כוונת התקן היא אינה לעצור את המסחר בקרקעות החקלאיות, אלא רק לתקן את המצב הנוכחי, מצב שבו רוכשי הקרקעות נאלצים להסתמך רק על המידע הנמסר להם מסוחרי הקרקע והמשווקים.