איך אפשר להעריך את הסיכוי להפשרת קרקעות חקלאיות?
איך אפשר להעריך את הסיכוי להפשרת קרקעות חקלאיות?
 
כל הקרקעות בישראל מוגדרות ומחולקות בהתאם לייעוד שלהן, חלק מהקרקעות מיועד למטרות חקלאיות, חלקן למטרות מסחר, למטרות בנייה ועוד. בשל הביקוש הגובר לרכישת דירות לעומת היצע הקרקעות הנמוך, חלק מהקרקעות עובר שינויי ייעוד, מאדמות חקלאיות לאדמות המופשרות לבנייה.
 
זיהוי מוקדם של השינויים הצפויים בייעוד הקרקע מאפשר לקנות קרקעות חקלאיות זולות ולמכור אותן ברווחים של מאות אחוזים לאחר תהליך ההפשרה לבנייה.
 
 
הפשרת אדמות חקלאיות – מציאות ריאלית או חלום בהקיץ?
 
כדי להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע החקלאית וכדי לאמוד את משך הזמן שיעבור עד לסיום תהליך ההפשרה כדאי לבצע מספר בדיקות.
 
תוכנית תמ"א 35 היא תוכנית מתאר המגדירה את מדיניות התכנון של הישובים בישראל עד לשנת 2020. זוהי תוכנית המהווה בסיס לכל יוזמות הפיתוח והבנייה בישראל. התוכנית מחלקת את אדמות המדינה לחמישה סוגי מרקמים שונים, כאשר לכל סוג של מרקם מיועדת תוכנית פיתוח שונה.
 
 
  • המרקם העירוני מרכז את האזורים שבהם יתבצע פיתוח עירוני כמו תשתיות מים, חשמל, כבישים, תקשורת ועוד.
 
  • המרקם הכפרי מבטיח לשמור על האופי החקלאי של האזור והוא מרכז את כל השטחים המיועדים לפיתוח יישובים כפריים בעלי אופי חקלאי,  שטחים לחקלאות, שטחי תעסוקה, שטחים לתיירות ועוד.
 
  • מרקם שימור ארצי מבטיח שימור של מרחבים בעלי ערכי טבע, חקלאות ונוף בעיקר כדי לעודד פעילות של נופש ופנאי.
 
  • מרקם שמור משולב זהו מרקם הנועד לשמור על ערכי הטבע והמורשת החשובים. המרקם מבטיח לאחד ברצף שדרה ירוקה מצפון הארץ לעד לדרומה.
 
  • מרקם חופי הנועד לשימור החוף והעורף החופי. זהו מרקם המבטיח לשמור את החוף פתוח ברובו לקהל הרחב.
 
 
 
מעיון בתוכנית תמ"א 35 אפשר ללמוד כי אם אנו מעוניינים לרכוש קרקעות עם סיכויי הפשרה גבוהים, עלינו לבחור קרקעות המוגדרות כמרקם עירוני בלבד. נוסף על כך על הקרקע להיות בהגדרה של "פיתוח צמוד דופן". הגדרה זו מתארת קרקעות חקלאיות הקרובות לשטח בנוי קיים במרקם העירוני. ככל שהקרקע החקלאית תהיה צמודה יותר לשטחים בנויים, כך סיכויי ההפשרה שלה בעתיד יהיו גבוהים יותר.
 
לפני רכישת קרקע חקלאית חשוב לבדוק את תוכניות המתאר המחוזיות. בתוכניות אלו מפורטות תוכניות שונות לגבי הקרקעות כמו סלילת כבישים, הקמת פארק, אזור תעשייה ועוד. במקרים שבהם הקרקע שאתם מעוניינים לקנות מיועדת לאחת מהתוכניות האלו, סביר להניח כי היא לא תופשר לבנייה.
 
הגידול הדמוגראפי של האוכלוסייה בעיר הקרובה משפיע גם על סיכויי ההפשרה. ככל שנתוני הגידול הדמוגראפי גבוהים יותר והעיר מתפתחת בקצב מואץ יותר, כך יש סיכוי שהצורך בקרקעות לבנייה יאיץ את תהליך ההפשרה.
 
 כדאי לשים לב למצב התעסוקה באזור. אזורי מסחר ותעשייה ושוק תעסוקה פורה יעלו באופן משמעותי את הביקוש למגורים באזור ובהתאם לכך גם את הסיכויים להפשרת הקרקעות.
 
מומלץ לבדוק את תשתיות התחבורה באזור. אם באזור שבו נמצאות הקרקעות החקלאיות נבנות תשתיות תחבורה כמו כבישים, עורקי תחבורה או מסילת רכבת שיקצרו את הדרך בין האזור למרכז הארץ, הביקוש למגורים באזור יעלה ויחד אתו יגבר הצורך בהפשרת אדמות חקלאיות לבנייה.
 
כאשר אתם רוצים לקנות קרקע חקלאית על הגורם השיווקי להציג לכם שומה מקצועית של שמאי מקרקעין המעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע ואת אומדן השווי המשוער לאחר ההפשרה בהתאם לתקן השמאים המחייב, תקן 22. הערכת השמאי היא כלי רב עוצמה שיסייע לכם להעריך באופן מקצועי ואובייקטיבי את סיכויי ההפשרה של הקרקע החקלאית.